『出店するチャンスはここに。新築マンションを狙って、居住者の層にあわせた飲食店をオープンする思考術③』

(シリーズ第3弾)『出店するチャンスはここに。新築マンションを狙って、居住者の層にあわせた飲食店をオープンする思考術<3>』

今回は、マンション居住者の特性に合わせた飲食店の展開についてシリーズで探っていきます。

とくにフォーカスしたいのは、大規模な新築の分譲マンション。
飲食店出店にとっても魅力的な案件です。

どういう住居者の層が入居して、どんな飲食店が適しているのかを検証してみます。

前回のコラムでは、平均的な分譲マンション購入者の特徴を分析してみました。

簡単に振り返っておくと、年収は700万円以上で40代半ばの共働き世帯
そして一ヶ月の外食費は15,000円~17,500円くらい約が目安になることがわかりました。

今回は、モデルケースになる層はどんなマンションを購入しているのか。
さらに、該当するマンションにはどんな飲食店を出店しているのか、最新の実例とともに紹介していきます。

【「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン イースト」の事例】

『出店するチャンスはここに。新築マンションを狙って、居住者の層にあわせた飲食店をオープンする思考術③』【①】

まず不動産・住宅サイト「SUMO」の「年収からみる借入額の目安表」(1)を手がかりとします。

年収700万円の場合は、借入額の目安は4,760万円であると掲載されています。

続いて住宅金融支援機構の「2016年度フラット35利用者調査」(2)によると、マンションの平均購入価格は全国で4,267万円、1位の東京都では5,135万円であることがわかりました。

このような情報から、分譲マンションの平均的な購入者が、どれくらいの物件を購入しているのか想定が可能です

今回は平均的な購入価格を最低金額として、アッパー層向けの大型新築マンションの事例を見ていきましょう。

そこである新築マンションに特化して話を進めていきます。

「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン イースト」
神奈川県川崎市中原区にある、ツインタワーの武蔵小杉駅側タワーマンションです。

パークシティ武蔵小杉は、三井不動産によって建設が進んでいます再開発エリア。

今までに「ザ・グランドウイングタワー」「ミッドスカイタワー」「ステーションフォレストタワー」といった高層マンションが竣工されてきました。

2017年12月にツインタワーマンションの1つとして誕生した、53階建の超高層免震タワーレジデンスが「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン イースト」です。

総戸数は592戸で、販売価格は4,390万円~。

この物件の購入者は、今回モデルケースとなる40台半ばの共働き世帯で、年収700万円以上(外食費は月に17,464円以上)の方が対象となります。

ただし「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン イースト」の最多販売価格帯は7,200万円台。実際には、より高額所得者の世帯が入居している可能性が高くなるでしょう。

では、当マンションの居住者をターゲットにして、どのような飲食店が出店をしているでしょうか

1~2階に「COSUGI COMMONS」という商業・業務施設がオープン(オープン予定)しています。

1階には飲食店、2階には音楽教室やサロンホール、貸レッスン室があり、現在(2018年4月24日時点)の飲食店テナントは以下の通り。

■「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン イースト」1階の飲食店一覧
1,ブーランジェリー・メチエ(ベーカリー)

2,APPETITO(イタリアンレストラン)

3,銀座洋食 三笠會館(洋食&デリカテッセン)

4,COSUGI LODGE(ロティサリーチキン&クラフトビールレストラン)

5,猿田彦珈琲(カフェ)

6,L’ATELIER HIRO WAKISAKA(パティスリー&ショコラトリ)

デイリーユースに最適なベーカリーやカフェ、テイクアウト可能なパティスリー&ショコラトリーといった”生活の一部”としての飲食店が並びます。

全国展開している飲食店だけではなく、もともと武蔵小杉駅前や近隣で人気を集めていたお店も「COSUGI COMMONS」に移転したようです。

【「銀座洋食 三笠會館 武蔵小杉店」の事例】

『出店するチャンスはここに。新築マンションを狙って、居住者の層にあわせた飲食店をオープンする思考術③』【②】

テナントのうち1つピックアップしてみましょう。

「銀座洋食 三笠會館 武蔵小杉店」

銀座を拠点にフレンチやイタリアン、日本料理店を展開する「株式会社 三笠会館」が出店する洋食屋です。定休日は元旦のみで、40席を有したレストラン。

特徴は以下の通りです。

■営業時間
・日~木・祝:11:00~22:00 21:00(LO)
・金・土:11:00~23:00 22:00(LO)
・デリは10:00~ご利用頂けます

■メニュー
・「若鶏の唐揚げ」「印度風スペシャルチキンカレー」「南部鉄釜 若鶏と半熟玉子のドリア」「国産牛とやまと豚のハンバーグステーキ デミグラスソース」といった王道の洋食メニュー

■価格帯
・ランチ(平日限定) : 1,200~1,500円
・ディナーアラカルト:1,080円~ 2,900円
・コース:4,800円

■コンセプト(HPより抜粋)
三笠会館伝統の洋食メニューをカジュアルで木のぬくもりあふれる落ち着いた空間でお召し上がりいただけます。手間暇かけたデミグラスソースのハンバーグ、かつて西洋釜飯と銘打っていたドリア、懐かしのナポリタンの他、カフェメニューも充実。また三笠会館の味を気軽にテイクアウトできるデリも併設。地域の皆さまにデイリーにお使いいただけるお店です。(3)

ほぼ年中無休で、終日営業しているのは興味深いところ。

予算感で言えば親子が3人で休日ランチをした場合、3,600~4,500円が支出額となります。

席数から営業時間、価格帯、そしてメニューまで、貴重な参考材料となるのではないでしょうか。

【さいごに】

新築マンションの調べ方から、ターゲット層の生活水準を分析する方法、そしてマンションに適した飲食店を想定する方法までをお届けしてきました。

今回のコラムを参考にして、今後出店をするヒントに使って頂ければ幸いです。

【参考文献・サイト】
(2)年収でわかるローンの目安と「買える金額」|SUMO

(2)2016年度フラット35利用者調査|住宅金融支援機構

(4)銀座洋食三笠會館 武蔵小杉店 4月27日グランドオープン|三笠會館

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